Calculatrice prêt immobilier : simulez vos mensualités en 2 minutes

Une calculatrice de prêt immobilier estime vos mensualités, votre capacité d’emprunt et le coût total de votre crédit en quelques clics. Vous renseignez le montant emprunté, la durée et le taux d’intérêt : la simulation affiche le montant exact à rembourser chaque mois. Voici comment l’utiliser et interpréter les résultats.

Fonctionnement d’une calculette de prêt immobilier

Un simulateur de prêt immobilier repose sur quatre variables : le capital emprunté, le taux d’intérêt nominal, la durée de remboursement et l’assurance emprunteur. Vous modifiez l’une de ces entrées, le résultat s’ajuste instantanément.

La formule mathématique derrière chaque calculette de prêt :

M = (C × t/12) / (1 - (1 + t/12)^-n)

Les lettres correspondent à :

• M : mensualité hors assurance
• C : capital emprunté
• t : taux d’intérêt annuel (exprimé en décimal, soit 3,29 % = 0,0329)
• n : nombre total de mensualités (durée en années × 12)

Exemple concret : pour 200 000 € empruntés à 3,29 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance atteint 1 138 €. Ajoutez l’assurance emprunteur à 0,34 % (taux moyen en contrat bancaire selon Meilleurtaux, mars 2026), et la mensualité grimpe à 1 195 €.

Cette formule s’applique aux prêts à taux fixe amortissables, le format le plus courant en France. Les prêts à taux variable ou in fine suivent des logiques différentes.

Calcul des mensualités selon le montant et la durée

Le montant de la mensualité dépend directement du capital emprunté et de la durée choisie. Plus la durée s’allonge, plus la mensualité baisse. Mais le coût total du crédit augmente en parallèle.

Voici les mensualités estimées pour trois montants courants, aux taux moyens constatés en mars 2026 (source : baromètre CAFPI) :

Mensualités hors assurance emprunteur.

L’écart entre 15 et 25 ans est significatif. Pour 200 000 € empruntés, la mensualité passe de 1 393 € à 992 € : soit 401 € de moins chaque mois. Ce gain de trésorerie a un prix, détaillé dans la section sur le coût total.

Simulation avec apport personnel

L’apport réduit le capital emprunté et donc la mensualité. Avec 30 000 € d’apport sur un achat à 230 000 €, vous n’empruntez que 200 000 €. La mensualité passe de 1 317 € à 1 138 € sur 20 ans : une économie de 179 € par mois.

Les banques exigent généralement un apport de 10 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport supérieur à 20 % ouvre l’accès à des taux préférentiels. Les biens en vente urgente pour cause de divorce affichent parfois une décote de 10 à 20 % qui compense un apport modeste.

Salaire minimum pour obtenir un prêt immobilier

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) plafonne le taux d’endettement à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Cette règle, juridiquement contraignante depuis janvier 2022, s’applique à tous les établissements bancaires français.

Le calcul est direct : divisez la mensualité totale (crédit + assurance) par 0,35 pour obtenir le revenu net minimum.

Assurance emprunteur incluse au taux moyen de 0,34 % en contrat bancaire (source : Meilleurtaux, 2026).

Ces montants supposent aucune autre charge de crédit en cours. Un prêt auto ou un crédit à la consommation réduit d’autant votre capacité d’emprunt. Si vous cherchez une maison dans votre secteur, lancez la simulation avant de visiter pour cibler les biens dans votre budget.

Coût total d’un crédit immobilier

La mensualité ne reflète qu’une partie du coût réel. Trois postes composent la facture finale : les intérêts bancaires, l’assurance emprunteur et les frais annexes (dossier, garantie, courtage).

Pour un emprunt de 200 000 € aux taux de mars 2026 :

• Sur 15 ans (3,13 %) : 50 740 € d’intérêts, soit un coût total de 250 740 €
• Sur 20 ans (3,29 %) : 73 120 € d’intérêts, soit un coût total de 273 120 €
• Sur 25 ans (3,41 %) : 97 600 € d’intérêts, soit un coût total de 297 600 €

L’écart entre 15 et 25 ans représente 46 860 € d’intérêts supplémentaires. L’assurance alourdit encore la note : comptez entre 4 000 € (délégation externe à 0,10 %) et 13 600 € (contrat bancaire à 0,34 %) sur 20 ans pour 200 000 € empruntés.

Les frais de dossier bancaire oscillent entre 500 et 1 500 € selon les établissements. Les frais de garantie (hypothèque ou caution Crédit Logement) ajoutent 1 à 2 % du montant emprunté. Pour un investissement locatif, pensez aussi à calculer la rentabilité locative du bien avant de vous engager.

Capacité d’emprunt : les critères des banques en 2026

La capacité d’emprunt mesure le montant maximum qu’une banque accepte de vous prêter. Trois critères déterminent ce plafond.

Le taux d’endettement. Le HCSF fixe la limite à 35 % des revenus nets mensuels, assurance incluse. Pour un couple avec 5 000 € de revenus nets, la mensualité maximale atteint 1 750 €. Ce montant permet d’emprunter environ 305 000 € sur 25 ans au taux de 3,41 %.

Le reste à vivre. Après paiement de la mensualité, les banques vérifient qu’il vous reste suffisamment pour les dépenses courantes. Le seuil varie selon les établissements : comptez au minimum 700 € par adulte et 300 € par enfant à charge.

La stabilité des revenus. Un CDI hors période d’essai reste le profil privilégié par les banques. Les indépendants doivent présenter trois bilans comptables. Les revenus locatifs sont retenus à hauteur de 70 % par la plupart des établissements.

Les banques disposent d’une marge de dérogation de 20 % du volume de leurs prêts pour financer des dossiers dépassant les 35 % (décision HCSF du 29 septembre 2021). Les primo-accédants achetant leur résidence principale bénéficient en priorité de cette flexibilité.

Réduire vos mensualités : trois leviers concrets

Trois stratégies diminuent le coût de votre crédit sans changer de projet immobilier.

Négocier le taux nominal. Un écart de 0,20 point sur le taux représente 4 800 € d’économie sur 200 000 € empruntés sur 20 ans. Les emprunteurs avec un apport supérieur à 20 % et un taux d’endettement inférieur à 30 % obtiennent les meilleures conditions. Un courtier peut vous aider à négocier le meilleur taux pour votre crédit.

Déléguer l’assurance emprunteur. La loi Lemoine (2022) autorise le changement d’assurance à tout moment, sans frais. Un emprunteur de 30 ans non-fumeur passe d’un taux de 0,34 % (contrat bancaire) à 0,10 % (assurance externe) selon les données Meilleurtaux 2026. Sur 200 000 € et 20 ans, l’économie atteint 9 600 €.

Allonger la durée. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 146 € pour 200 000 € empruntés. Le HCSF limite la durée maximale à 25 ans (27 ans avec différé pour un achat en VEFA ou construction). Ce levier reste pertinent si votre priorité est d’accéder à la propriété malgré un salaire limité.

Si vous achetez votre premier appartement, combiner un apport solide et une délégation d’assurance produit l’impact le plus fort sur vos mensualités. Résultat : un crédit moins cher, sans compromis sur le bien visé.